在日本購買房地產：完整指南
日本的房地產市場為買家提供了大量的選擇，當涉及到住宅和度假物業時，那些位於該國最好的滑雪勝地及其周邊地區的物業更受青睞–而為你尋找理想物業的過程的第一步是了解日本的市場如何運作以及完成購買所需的內容。在這一頁，你會發現以下信息：
— 物業清單
— 支付的時間軸
— 稅收和其他費用
我們希望以下信息能夠幫助你了解在日本購買房地產的過程，並最終找到你想要的房產。如果你有任何問題或需要協助與長野和日本中部的代理/經紀人聯繫，請點擊頁面底部的諮詢按鈕，將你的問題或你需要的東西發送給我們，我們會盡快回复你。
日本的房地產：簡介
與預期相反，你可能會驚訝地發現，日本是一個容易買賣房地產的國家。在許多情況下，價格也明顯低於其他發達經濟體的可比市場。無論你是在尋找住宅、度假屋，還是以新建或現有房產的形式進行投資，日本市場都提供了大量的機會，現在就可以進行精明的購買。
在日本買房的關鍵是了解市場、買賣的過程以及所涉及的費用。雖然來自國外的人對在日本購買和銷售的大多數步驟都很熟悉，但了解確切的過程、稅收、成本、術語以及最終的交易中的房產是至關重要的。
在這個頁面上，你可以找到開始在日本購買房地產所需的信息，包括分步指南、你需要考慮的稅收和其他費用、貸款資格和常見問題，其中最常見的問題是：
外國人可以在日本購買房地產嗎？
答案是，可以的。任何人都可以在日本購買房地產。沒有公民權或居住權的要求，這意味著無論你是住在這裡，有居住權還是只是時不時地探訪，你都可以在日本購買房地產。同樣的法規和要求適用於日本和非日本的買家。
一個明顯的區別是日本人和非日本人在日本獲得融資的容易程度。如果你想通過日本銀行的抵押貸款為你的購買提供資金，除非你擁有日本公民身份或永久居留權，否則很難獲得批准。在這方面，對於許多在日本購買房地產的人來說，通過你自己國家的貸款人組織融資會更容易。有關這方面的更多信息，請參見下面的 “外國人的融資和貸款”。
對許多外國人來說，進入日本市場是一個很好的選擇，但為了確保你在這一過程中做出正確的決定，聘請值得信賴的當地代理/經紀人的服務可能是至關重要的。
物業列表
關於我們目前在市場上的房產的完整清單，請參見我們的 “日本房地產 “主頁。
在日本購買房地產的10個步驟
在日本購買房地產的步驟對大多數人來說一般都很熟悉，但值得依次考慮每一個步驟，並在此過程中確定每個階段需要做什麼以及可以預計的費用。這個過程的第一步當然是確定你想購買的房產類型。
1 / 確定你的購買標準
這似乎是一個顯而易見的問題，但我們建議您儘早進行大量的研究，以幫助縮小您感興趣的地點、房產類型和功能的範圍，確定您的預算，進而確保您在融資和在日本購買房產的整個過程中的預期是準確的。世界各地的房地產市場都有不同的運作方式，因此您花越多的時間熟悉日本市場，就越能期望整個過程順利並最終取得成功。
2 / 確定潛在的房產
在研究市場的過程中，您會在房地產網站上找到自己感興趣的潛在房產。一旦確定了感興趣的房產，您可能會考慮在日本聘請經紀人/買方代理代您行事。雖然購買房產的過程非常簡單，但所有文件都將使用日語，而且大多數賣家（和中介）都只會說日語。聘請一位會講英語（或其他外語）的代理人將使整個過程變得更加容易，而且最終可能需要這樣做才能完成購買。
3 / 安排你的財務狀況
在這個過程的早期，最好是在你開始檢查房產之前，確保你對自己的財務狀況和你的承受能力有一個準確的概念是很重要的。這對於考慮向日本銀行申請貸款的買家來說尤其重要。要考慮從日本銀行獲得貸款，在大多數情況下，申請人需要是日本公民或永久居民。如果你不具備這種身份，你很可能很難獲得貸款–儘管有些銀行比其他銀行更習慣於向外國人提供貸款，但這也不是不可能。無論你的情況如何，在購房過程之初，最好是在考察之前，了解自己的財務狀況與購房的標準費用之間的關係是至關重要的。如果你打算在日本申請貸款，那麼這一步至關重要，你應該聯繫銀行，確認他們是否會向你貸款–最好是以預先批准的形式。關於稅金和雜項費用的更多信息，請參見下面的 “付款時間表 “和 “稅金及其他費用”。
4 / 查看感興趣的房產
在採取了這些早期步驟之後，現在是時候親自檢查你感興趣的房產了，或者讓你的經紀人/買方代理代表你進行檢查。無論你住在日本還是在海外，聘請經紀人與你一起或代表你參加看房，有助於確保你在看房過程中最重要的步驟之一獲得可靠的建議。
5 / 提交書面報價並簽署一份代理合同
在你確定了你想購買的房產之後，就該邁出實質性的第一步了。你必須提交一份正式的購房要約–如果是二手房，則是 “意向書”；如果是新建房，則是 “購買申請”。如果賣家接受了你的這份文件，他們就會把你作為一個認真的買家來對待，雖然沒有義務這樣做，但大多數賣家在與你完成談判之前不會與其他潛在買家進行談判。儘早了解自己的財務狀況是一個很重要的原因，這樣，一旦你確定了自己喜歡的房產，就可以迅速行動，並提交書面報價，提出購買價格。在這個階段，經紀人/代理也會讓你簽署一份代理合同，授權他們代表你行事，並規定他們的費用和付款時間。
6 / 買方資格審查
一旦提交了書面報價，你的移民身份和完成交易的財務能力將由代理人/經紀人審查。這樣做是為了使他們能夠告知賣方你是一個可行的買方，並使談判過程能夠繼續進行。如果你是通過銀行或其他金融機構融資購買，中介將確認你有足夠的資金來完成購買。
7 / 與賣方商談並準備財務狀況
在這一點上，與賣家的商談開始認真進行，你要確定商定的價格、付款方式和付款時間。如果你通過銀行或其他機構為購買提供資金，這時你就可以提出貸款申請了。談判繼續進行，直到買方和賣方就價格達成一致或未能達成一致，這一過程就會結束。
8 / 披露聲明和簽署銷售合同
一旦買賣雙方就銷售價格達成一致，就會向買方提供一份題為“有關財產和交易的重要事項說明”的完整披露聲明 – 重要事項說明書 / ‘jyuuyou jikou setumeisho’-。這是一套文件，包括業主產權登記、所有權類型、財產的法律說明、與財產及其銷售有關的相關事項以及取消情況下的規定。買方審閱此文件後，如果他們願意繼續購買，他們將簽署銷售合約。在此階段，買方需支付現金押金（通常為 10% 左右，但最高可達 20%）。這是日本的標準流程，這意味著買方此時手頭上必須有這筆錢才能轉帳。如果買方或賣方隨後未能完成銷售，他們將受到這些文件中概述的取消條款的約束。
9 / 簽署並最終確定銷售合同
簽署合同後，房產銷售即告結束。這時，剩餘的餘額和付款，包括印花稅和代理費都要支付。大多數賣家希望在一到三個月內完成銷售。
10 / 買方取得所有權
隨著銷售的完成，買方取得了房產的所有權。所有權已經合法轉移，買方將獲得鑰匙。
支付的時間軸
在日本購買二手房時，大多數業主會期望在三個月內完成全部交易。這使得我們必須準確了解適用於在日本購買房產的費用、稅金和其他雜項開支，並準備好足夠的資金來支付這些費用。當然，根據你與賣方簽署的協議，會有一些變化，但作為一個指南，以下內容將適用:
1 / 在簽署購銷協議時:
— 需要支付首付款以保證房產的安全。通常情況下，首付為10%，但也可能高達20%，這取決於買方和賣方之間的協議。
— 雜費約佔總購買價格的1.7%，這時也可能適用。
2 / 在/在結束的時候：
— 為了拿到鑰匙，你需要支付剩餘的購買價格。
— 目前，雜項費用可能會在此基礎上增加6-10%。
3 / 在未來24個月內：
— 你將被要求支付日本的 “房地產購置稅”。稅率因縣（地區）而異，但通常為1.4%。這筆稅款的繳納時間取決於房產所在的縣和當地法律，但大多數縣都會在銷售完成後的6至18個月內發出繳稅通知。
稅收和其他費用
在日本購買房地產時，你可以預期稅收、代理費和其他雜項費用會在商定的銷售價格上增加約8%至10%。除了你可能通過銀行或其他機構安排的任何融資外，這些都是你需要準備的資金。這些費用包括：
代理費
在聘用房地產經紀人或經紀時，他們的服務會有收費。可以收取的費用是由法律規定的。
它的價格是多少？
代理費適用於所有通過代理進行的銷售，一般計算為購買價格的3%+60,000日元（這是可適用的最高收費）+消費稅（10%）=3.3%+66,000日元。對於售價低於400萬日元的房產，稅率更高。
什麼時候支付？
一半的代理費在簽署買賣協議時支付，另一半在成交時支付。
消費稅
消費稅–‘shouhi zei’–適用於日本的建築物銷售，但不適用於土地銷售。它也被徵收於代理費（當使用代理或經紀人時）。
它的價格是多少？
日本的消費稅是10%。
什麼時候支付？
如上所述，消費稅只適用於建築物的銷售，而不是土地的銷售，將在完成銷售時收取。代理費的消費稅將在買方向其代理人/經紀人支付服務費的任何時候適用。
不動產取得稅
不動產取得稅，/’fudōsan shutoku zei’ – 是對任何通過購買或捐贈獲得的土地和/或建築物，或在新建或翻新建築物時徵收的地方稅。
它的價格是多少？
土地或擬建住宅的稅率按3%計算 / 擬建非住宅的稅率按4%計算。
什麼時候支付？
這取決於房產所在的地區和當地的稅法，然而，稅款通常會在銷售/所有權轉讓完成後的6至18個月內徵收；在這之後最多可以徵收24個月。
房地產登錄免許稅
房地產登記稅 – 登錄免許稅/ ‘touroku menkyo zei’ – 是一種聯邦稅，對財產的保存、所有權的轉讓或抵押協議的登記徵收。土地和建築物需要單獨登記。
它的價格是多少？
稅收的計算方法是：土地固定資產價值的2%，住宅建築固定資產價值的0.3%，非住宅建築的0.4%。有些購買行為可享受免稅待遇，將稅款降低到土地固定資產價值的0.15%和建築物固定資產價值的0.3%。
什麼時候支付？
在所有權轉讓時和房產抵押貸款時支付。
印紙稅
印花稅 – 印紙稅 / ‘inshi zei’ – 是對處理房產銷售和/或成功獲得抵押貸款所需的文件徵收的一種稅。
它的價格是多少？
該金額是根據房產的購買價格計算的：5-10百萬日元=5,000日元/10-50百萬日元=10,000日元/50-100百萬日元=30,000日元/100-500百萬日元=60,000日元。
什麼時候支付？
在簽署銷售合同、建築合同或抵押貸款合同時支付。
為外國人提供融資和貸款
雖然對外國人在日本購買房地產沒有限制，但在融資方面則是另一回事。嚴格來說，外國人可以從日本銀行或金融機構獲得貸款，但現實是大多數日本貸款機構不會考慮非日本公民或永久居民的申請人。
這並不是說這是不可能的，如果一些臨時居民和非居民能夠滿足銀行的要求，他們可能會被考慮–注意到門檻很可能設置得很高，借款條件很可能在確保銀行投資方面佔很大比重–但成功的申請人將作為例外而脫穎而出。
對於外國買家（包括非居民）來說，你最好的選擇是與你本國的貸款機構討論他們是否會資助你在日本的購買。對於日本的臨時居民，你可以考慮向日本銀行提出申請–如果你有一個日本夥伴和/或在日本有很好的財務和就業記錄，你最有可能成功–或者與你本國的貸款機構聯繫。對於永久居民和已經獲得日本國籍的外國人來說，你可以找日本的貸款機構，注意大多數銀行和機構只提供日語的服務和文件。
日本的滑雪物業：2022年最值得購買的度假村
日本擁有數百個滑雪勝地，其中數量最多的位於長野和日本中部週邊縣，或更北部的東北和北海道。我們總部位於長野，擁有豐富的當地知識和人脈資源，可協助您在日本一些最佳度假區及其周邊地區尋找和購買房產，包括志賀高原、野澤溫泉、斑尾、白馬、妙高高原和輕井澤。我們的「日本滑雪地產：2024 年國內外最值得購買的度假村」頁面詳細介紹了日本中部最具吸引力的度假村地區、每個度假村的優點以及搜尋房產時的期望。
日本房地產常見問題
我們希望上述信息能夠幫助你了解在日本購買房產的過程。此外，這些是關於購買過程中最常見的一些問題：
+ 外國人可以在日本購買房地產嗎？
可以的。如上所述，外國人可以在日本購買房地產，而且不要求擁有公民身份，甚至是居住權。外國買家在日本的市場中佔了越來越大的比重。
+ 對國外購買是否有任何限制，我需要了解？
在購買房地產方面，對外國人沒有任何限制。對大多數外國買家來說，最大的考慮是融資，如果你沒有公民身份或永久居留權，在日本很難獲得融資。另一個需要考慮的問題是，幾乎所有的銀行和大多數房地產經紀人都只用日語操作，這就要求你能夠說和讀日語，或者聘請能夠代表你的人。
+ 外國人能否在日本獲得融資？
如果你是一個已經獲得日本國籍或擁有永久居留權的外國人，日本的銀行和貸款機構會像對待其他日本人一樣對待你–請注意，大多數銀行只提供日語服務和信息。如果你有臨時居留權，你可能會被考慮貸款，但如果你有一個日本夥伴和/或強大的財務狀況，你同樣可能被拒絕。如果你不是日本居民，預計大多數銀行和貸款人在回答他們是否會向你貸款時，會禮貌但堅定地拒絕你。
+ 在日本購買房產需要多長時間？
當然，這取決於房產銷售的具體細節，但大多數賣家都希望在商定售價後的一到三個月內完成銷售。
+ 房產是通過拍賣還是私下出售？
兩者在日本都存在，但大多數房產都是通過私人銷售的方式出售。通過私人銷售成功購買房產的一個重要步驟是提交購買房產的正式報價–如果是二手房，則是 “意向書”，如果是新建房產，則是 “購買申請”。雖然沒有義務這樣做，但在接受這份表格後，大多數業主只會與你談判，不會與其他潛在買家接觸，直到你同意出售或確定一方或雙方不會繼續購買/出售。因此，提交正式的書面通知，說明你想購買該房產是一個重要的步驟，最好由代理人/經紀人代表你來處理。
+ 在日本購買房地產是一項好的投資嗎？
這似乎是一個太明顯的答案，但這取決於你在哪裡買，買什麼。日本的人口和經濟都在萎縮，這意味著有越來越多的空房子和空地可以使用。雖然像東京這樣的城市繼續增長，但在區域性地區，人口正在迅速減少，越來越多的房產被空置或遺棄。因此，在城市之外，房產價格通常比同類經濟體低得多，對於任何想要購買和翻新的人來說，有一些真正的便宜。隨著人口的不斷老化和減少，這種趨勢幾乎可以肯定會繼續下去，這意味著許多房產可能會繼續貶值，許多買家購買房產純粹是一種生活方式的選擇而不是投資。這方面的例外是在日本的滑雪勝地及其周邊地區購買。
+ 購買滑雪場房產是一項好的投資嗎？
是的。在日本眾多的世界級滑雪勝地之一及其周邊地區購買房產，既是一項明智的投資，也是一種美妙的生活方式選擇。雖然全國各地的房地產價格持續下降，但由於國際買家的大量興趣，許多滑雪勝地的房地產正在穩步增長。例如，在COVID-19大流行期間，長野縣只有白馬和輕井澤這兩個度假區的價值在增加。你可以期待這種趨勢繼續下去，隨著這些市場越來越難買到，注意許多其他度假區的房產價格也會迅速上升，包括志賀高原、野澤溫泉、斑尾和妙高高原。
+ 哪些是最值得購買的度假村？
長野縣擁有80多個滑雪場，是日本所有縣中最多的，如果與日本中部的周邊縣結合起來考慮，有無數的滑雪場可供選擇。不言而喻，各度假村之間的差異很大，只有有限的幾個度假村對外國買家具有真正的吸引力。我們的 “日本的滑雪物業：最適合購買的度假村 “頁面詳細介紹了日本中部最具吸引力的度假區，每個度假區的優點，以及尋找物業時應注意的事項 – 即將推出！
